Immobilienbewertung
Unser Know-How – Ihr Vorteil
Wir bieten Ihnen eine kostenlose professionelle Immobilienbewertung sowie ein unverbindliches Beratungsgespräch an.
Die Bewertung einer Immobilie ist ein sehr komplexes Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Mit der Digitalisierung und standardisierten Methoden steigt zwar die Transparenz von Immobilienbewertungen, die Verantwortung der Bewertenden bleibt dennoch sehr gross.
Online-Bewertungs-Tools sind schnell und unkompliziert, jedoch äusserst sensitiv. Das Problem besteht nicht nur in dem meist als äusserst grosse Bandbreite ausgewiesenen eruierten Wert, sondern vor allem darin, dass es vielen Eigentümer*innen schwerfällt, die eigene Immobilie objektiv zu bewerten, da ihnen Fachwissen, Vergleichsobjekte und vor allem die Erfahrung fehlen. Die Krux und die Gefahr einer Online-Bewertung bestehen darin, dass sich Eigentümer*innen häufig am oberen Ende der aufgeführten Wertbandbreite orientieren, was oft nicht dem effektiven Marktwert entspricht. Eine falsche Definition des Verkaufspreises kann zu Verzögerungen bei einem allfälligen Verkauf, zu Falschentscheidungen oder Fehlplanungen wie auch Frustration bei der Eigentümerschaft führen.
Wir verzichten bewusst auf einen Online-Rechner. Bei uns sind die hedonischen Immobilienbewertungen selbstverständlich ebenfalls kostenlos. Der grosse Unterschied und Mehrwert für Sie besteht darin, dass sich ein Fachexperte die Immobilie vor Ort anschaut, eine neutrale Bewertung erstellt und eine auf Erfahrung beruhende Einschätzung des voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreises abgibt.
Neben der herkömmlichen hedonischen Marktwertermitlung bietet RIZZO Immobilien zusätzlich professionelle Verkehrswertschätzungen an. Wir ermiteln für Sie den Verkehrswert von Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Dabei greifen wir, je nachdem, welches Ziel mit einer Immobilienbewertung verfolgt wird, auf die folgende gängige Bewertungsmethoden zurück:
Ertragsmethoden
Direkte Kapitalisierung von jährlich konstanten und während einer unbefristeten Dauer erzielbaren Erträgen.
Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen.
Er entspricht dem kapitalisierten Ertrag bzw. dem Barwert einer ewigen Rente. Im errechneten Ertragswert sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten Ertrag eingeschlossen sind.Anwendung: Renditeobjekte, gewerbliche Objekte, selbstgenutzte Objekte, öffentliche Bauten.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Die Residualwertmethode (auch Differenzwertmethode oder Rückwärtsrechnung) ist keine eigenständige Bewertungsmethode, sondern eine Anwendung der Ertragswertmethode. Unter Residualwert versteht man die Differenz zwischen dem hypothetisch maximal erzielbaren Ertragswert und den zu dessen Erzielung erforderlichen Investitionskosten. Im Grunde genommen sind die Verkehrswerte von allen Nutzobjekten Residualwerte, weil von Ertragswert immer mindestens die technische Entwertung subtrahiert wird und dadurch ein „Residual“, ein Restwert im heutigen Zustand, übrig bleibt.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Im Immobilienschätzungswesen wird der Rentenbarwert für Objekte errechnet, die während einer limitierten Dauer einen periodischen konstanten Ertrag abwerfen oder konstante Kosten verursachen. Das ist bei Immobilien recht häufig der Fall bei befristeten Erträgen, bei vorübergehenden Leerständen und anderen befristeten Nutzungen.
Anwendung: Wohn-, Baurecht, Nutzniessung, geldwerten Leistungen.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
„Discounted cash-flow“ heisst auf Deutsch „abgezinste Einnahmenüberschüsse“. Die DCF-Methode summiert die per Stichtag diskontierten jährlichen Nettoerträge (Cashflows) zu einem gesamten DCF-Wert. Sie gehört, wie die direkte Ertragskapitalisierung und die Rentenbarwertmethode, zu den Ertragsmethoden. Die DCF-Methode stammt aus der betriebswirtschaftlichen Unternehmensbewertung, wo sie sich bestens bewährt. In der Schweiz hat sie im Immobiliensektor in den letzten Jahren eine breite Anwendung gefunden, vor allem bei der Bewertung von Renditeobjekten und für die periodische Bewertung von Immobilien-Portefeuilles. In Fachpublikationen wird die DCF-Methode als fast omnipotente Methode gepriesen. Gesetze, Behörden, Banken, Versicherungen und institutionelle Anleger empfehlen resp. fordern ausdrücklich den Einsatz der DCF-Methode für alle ihre Immobilienbewertungen.
Anwendung:
Die DCF-Methode eignet sich vor allem für die Bewertung von ertragsabwerfenden Immobilien, deren zukünftige Entwicklung für die nächsten Jahre mit einiger Sicherheit abgeschätzt werden kann. Das betrifft vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeliegenschaften und dergleichen, von denen Mietverträge, Liegenschaftsabrechnungen und Investitionspläne vorliegen. Sie wird nicht angewendet für die Bewertung von Land, Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Landwirtschaftsbetriebe, rechtliche Sonderobjekte etc.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Preisvergleichsmethoden
Die Vergleichswertmethode berechnet den Wert eines Schätzungsobjekte im direkten Vergleich mit den Kaufpreisen anderer gleicher oder ähnlicher Objekte.
Unterschiedliche Eigenschaften werden mit Zuschlägen bzw. Abzügen ausgeglichen. Die Methode eignet sich für die Schätzung des Verkehrswertes von nicht überbautem Land. Für andere Objektarten ist sie wegen fehlender Vergleichbarkeit schlecht geeignet.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Die Kennwertmethode berechnet den Wert eines Objektes aus bestimmten Kennwerten, meistens aus Kaufpreisen pro m2 für unterschiedliche Objektkategorien. Es handelt sich um eine approximative Berechnungsmethode, die vom Bundesgericht für Verkehrswertschätzungen nicht anerkannt wird.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Die hedonische Methode berechnet den Wert einer Liegenschaft als Summe aller pro einzelne Eigenschaft errechneten Teilwerte (Eigenschaftswerte). Die Berechnungen erfolgen modellhaft. Der „hedonische Wert“ ist somit ein statistischer Durchschnittswert. Diese Methode wird vorwiegend angewendet für die Festlegung von Kreditlimiten von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die hedonische Methode ist vom Bundesgericht ausdrücklich als geeignet anerkannt worden.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Hilfsmethode
Die Lageklassenmethode nach W. Naegeli und der daraus abgeleitet Lageklassenschlüssel sind in der Schweiz weit verbreitet und werden auch vom Bundesgericht anerkannt. W. Naegeli hat in den Fünfzigerjahren zahlreiche Schätzungen ausgewertet und erkannt, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Wissenswertes
Wir verwenden für unsere Verkehrswertschätzungen nur Methoden mit marktvariablen Faktoren, deren Resultate direkt den Marktveränderungen folgen. Die Real-, die Mischwertmethode (Praktikermethode) sowie die Indexierungs- und die Punktierungsmethoden erfüllen diese Anforderung nicht und sind deshalb für Verkehrswertschätzungen ungeeignet.
Unsere Verkehrswertgutachten beinhalten die formellen Angaben und die Beschreibung des Objektes, unsere Beurteilungen, Überlegungen, Erwägungen, Berechnungen sowie unsere Schlussbemerkungen, eine ausführliche Fotodokumentation und die nötigen Beilagen wie Grundrisse, Kataster-, Lageklasse- und Zonenplan.
Die Rizzo Immobilien ist Mitglied beim Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV) und zurzeit im Akkreditierungsprozess auf dem Bankenplatz Winterthur und bei der Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT.
Möchten Sie mehr über unsere Dienstleistungen in Erfahrung bringen oder haben Sie weitere Fragen? Dann vereinbaren Sie noch heute ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!
Definition Verkehrswertschätzung
Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüssen für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.
(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Immobilienbewertung / Immobilienschätzung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
(Definition Swiss Valuation Standards SVS)
Preise
Hedonische Immobilienbewertung: kostenlos und unverbindlich.
Verkehrswertschätzung: Da jedes Objekt einzigartig ist und somit die Aufwendungen für eine Verkehrswertschätzung sehr unterschiedlich sind, unterbreiten wir Ihnen gerne eine individuelle Offerte. Kontaktieren Sie uns, wir sind gerne für Sie da.
