Verkehrswertschätzung

Unser Know-How – Ihr Vorteil

Neben der herkömmlichen hedonischen Marktwertermittlung bietet RIZZO Immobilien zusätzlich professionelle Verkehrswertschätzungen an.

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Es erfordert grosses Fachwissen, Erfahrung auf dem Immobilienmarkt und in der Immobilienbranche sowie eine fundierte Ausbildung, um den Wert einer Immobilie bestimmen zu können. RIZZO Immobilien ist der richtige Partner für glaubwürdige Verkehrswertschätzungen.

Unser langjähriger Mitarbeiter, Andreas Hauser, der über eine neunjährige Erfahrung in der Immobilienbranche aufweist, verfügt als Betriebsökonom mit zusätzlichem Masterabschluss im Immobilienmanagement über die richtigen Voraussetzung, um Ihre Liegenschaft sowohl marktgerecht einschätzen als auch bewerten zu können.

Uns ist bewusst, dass wir gegenüber unseren Auftraggeber aber auch generell eine grosse Verantwortung haben, welche eine hohe Berufsethik verlangt. Unabhängigkeit, Integrität, Vertrauen, Fachwissen, Verantwortung und Objektivität sind nur einige Substantive unseres ethischen Grundsatzes. Wir nehmen unsere Verpflichtung wahr, uns ständig aus- und weiterzubilden, um dem immer rascheren Wandel mithalten zu können.

Wir ermitteln für Sie den Verkehrswert von Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Dabei greifen wir, je nachdem, welches Ziel mit einer Immobilienbewertung verfolgt wird, auf die folgende gängige Bewertungsmethoden zurück:


Ertragsmethoden

Ertragswertmethode

Direkte Kapitalisierung von jährlich konstanten und während einer unbefristeten Dauer erzielbaren Erträgen.

Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem kapitalisierten Ertrag bzw. dem Barwert einer ewigen Rente. Im errechneten Ertragswert sind die Werte aller Objekte, Objektteile, Bauten, Nebenbauten und Anlagen enthalten, die im verwendeten Ertrag eingeschlossen sind.
Anwendung: Renditeobjekte, gewerbliche Objekte, selbstgenutzte Objekte, öffentliche Bauten.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Residualwertmethode

Die Residualwertmethode (auch Differenzwertmethode oder Rückwärtsrechnung) ist keine eigenständige Bewertungsmethode, sondern eine Anwendung der Ertragswertmethode. Unter Residualwert versteht man die Differenz zwischen dem hypothetisch maximal erzielbaren Ertragswert und den zu dessen Erzielung erforderlichen Investitionskosten. Im Grunde genommen sind die Verkehrswerte von allen Nutzobjekten Residualwerte, weil von Ertragswert immer mindestens die technische Entwertung subtrahiert wird und dadurch ein „Residual“, ein Restwert im heutigen Zustand, übrig bleibt.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Barwertmethode

Im Immobilienschätzungswesen wird der Rentenbarwert für Objekte errechnet, die während einer limitierten Dauer einen periodischen konstanten Ertrag abwerfen oder konstante Kosten verursachen. Das ist bei Immobilien recht häufig der Fall bei befristeten Erträgen, bei vorübergehenden Leerständen und anderen befristeten Nutzungen.
Anwendung: Wohn-, Baurecht, Nutzniessung, geldwerten Leistungen.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Discounted Cash-Flow DCF

"Discounted cash-flow" heisst auf Deutsch „abgezinste Einnahmenüberschüsse“. Die DCF-Methode summiert die per Stichtag diskontierten jährlichen Nettoerträge (Cashflows) zu einem gesamten DCF-Wert. Sie gehört, wie die direkte Ertragskapitalisierung und die Rentenbarwertmethode, zu den Ertragsmethoden. Die DCF-Methode stammt aus der betriebswirtschaftlichen Unternehmensbewertung, wo sie sich bestens bewährt. In der Schweiz hat sie im Immobiliensektor in den letzten Jahren eine breite Anwendung gefunden, vor allem bei der Bewertung von Renditeobjekten und für die periodische Bewertung von Immobilien-Portefeuilles. In Fachpublikationen wird die DCF-Methode als fast omnipotente Methode gepriesen. Gesetze, Behörden, Banken, Versicherungen und institutionelle Anleger empfehlen resp. fordern ausdrücklich den Einsatz der DCF-Methode für alle ihre Immobilienbewertungen.

Anwendung:
Die DCF-Methode eignet sich vor allem für die Bewertung von ertragsabwerfenden Immobilien, deren zukünftige Entwicklung für die nächsten Jahre mit einiger Sicherheit abgeschätzt werden kann. Das betrifft vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeliegenschaften und dergleichen, von denen Mietverträge, Liegenschaftsabrechnungen und Investitionspläne vorliegen. Sie wird nicht angewendet für die Bewertung von Land, Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Landwirtschaftsbetriebe, rechtliche Sonderobjekte etc.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)


Preisvergleichsmethoden

Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode berechnet den Wert eines Schätzungsobjekte im direkten Vergleich mit den Kaufpreisen anderer gleicher oder ähnlicher Objekte. Unterschiedliche Eigenschaften werden mit Zuschlägen bzw. Abzügen ausgeglichen. Die Methode eignet sich für die Schätzung des Verkehrswertes von nicht überbautem Land. Für andere Objektarten ist sie wegen fehlender Vergleichbarkeit schlecht geeignet.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Kennwertmethode

Die Kennwertmethode berechnet den Wert eines Objektes aus bestimmten Kennwerten, meistens aus Kaufpreisen pro m2 für unterschiedliche Objektkategorien. Es handelt sich um eine approximative Berechnungsmethode, die vom Bundesgericht für Verkehrswertschätzungen nicht anerkannt wird.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Hedonische Methode

Die hedonische Methode berechnet den Wert einer Liegenschaft als Summe aller pro einzelne Eigenschaft errechneten Teilwerte (Eigenschaftswerte). Die Berechnungen erfolgen modellhaft. Der „hedonische Wert“ ist somit ein statistischer Durchschnittswert. Diese Methode wird vorwiegend angewendet für die Festlegung von Kreditlimiten von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die hedonische Methode ist vom Bundesgericht ausdrücklich als geeignet anerkannt worden.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)


Hilfsmethode

Lageklassenmethode

Die Lageklassenmethode nach W. Naegeli und der daraus abgeleitet Lageklassenschlüssel sind in der Schweiz weit verbreitet und werden auch vom Bundesgericht anerkannt. W. Naegeli hat in den Fünfzigerjahren zahlreiche Schätzungen ausgewertet und erkannt, dass der Wert des Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)


Wissenswertes

Wir verwenden für unsere Verkehrswertschätzungen nur Methoden mit marktvariablen Faktoren, deren Resultate direkt den Marktveränderungen folgen. Die Real-, die Mischwertmethode (Praktikermethode) sowie die Indexierungs- und die Punktierungsmethoden erfüllen diese Anforderung nicht und sind deshalb für Verkehrswertschätzungen ungeeignet.

Unsere Verkehrswertgutachten beinhalten die formellen Angaben und die Beschreibung des Objektes, unsere Beurteilungen, Überlegungen, Erwägungen, Berechnungen sowie unsere Schlussbemerkungen, eine ausführliche Fotodokumentation und die nötigen Beilagen wie Grundrisse, Kataster-, Lageklasse- und Zonenplan.

Die Rizzo Immobilien ist Mitglied beim Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV) und zurzeit im Akkreditierungsprozess auf dem Bankenplatz Winterthur und bei der Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT.

Möchten Sie mehr über unsere Dienstleistungen in Erfahrung bringen oder haben Sie weitere Fragen? Dann vereinbaren Sie noch heute ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!

Definition Verkehrswertschätzung
Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den ein möglicher Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüssen für die betreffende Immobilie zu bezahlen bereit wäre.

(Definition Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV)

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Immobilienbewertung / Immobilienschätzung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

(Definition Swiss Valuation Standards SVS)

Preise
Da jedes Objekt einzigartig ist und somit die Aufwendungen für eine Verkehrswertschätzung sehr unterschiedlich sind, unterbreiten wir Ihnen gerne ein individuelle Offerte. Kontaktieren Sie uns, wir sind gerne für Sie da.

Preisspanne EFH, Stockwerkeigentum, Bauland: Fr. 1‘100.- bis 1‘600.-
Preisspanne Mehrfamilienhäuser: Fr. 1‘400 bis 1‘900.-